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Cette croissance est alimentée par la bonne performance économique, l’accès facile aux prêts hypothécaires et l’optimisme entourant l’adhésion prochaine du pays à la zone euro.

Au quatrième trimestre 2024, l’indice des prix de l’immobilier en Bulgarie est passé de 193 à 228 points par rapport à la même période de l’année précédente, soit une hausse annuelle de plus de 18 % et plus du double du niveau de base.

Selon Bulgarian Properties, le prix moyen des logements à Sofia a atteint 2 080 euros par mètre carré début 2025. D’après Colliers, les maisons individuelles dans le sud de la capitale atteignent déjà environ 500 000 euros.

Bien que les analystes prévoient un ralentissement progressif du marché, la faible offre de nouvelles constructions et l’épargne élevée des ménages devraient soutenir une croissance modérée des prix dans les années à venir. Afin de limiter les risques de surchauffe, la Banque centrale de Bulgarie a introduit des règles hypothécaires plus strictes en octobre 2024.

Les transactions immobilières ont atteint un niveau record en 2024, mais l’activité varie selon les villes. Sofia a enregistré une hausse de 10,4 % et reste le principal moteur de croissance. À Plovdiv, le marché a ralenti avec une hausse de 9,4 % début 2025, contre 24,5 % un an plus tôt. À Varna, le volume des transactions a chuté de 3,9 %.

Plus de la moitié des achats immobiliers dans les grandes villes sont financés par des hypothèques, reflétant le rôle fort du crédit bancaire dans le marché immobilier.

Les loyers ont également fortement augmenté. Selon Deloitte, les loyers ont progressé en 2024 de 16 % à Sofia, 9 % à Plovdiv et 18 % à Varna. Dans la capitale, les loyers mensuels des appartements d’une chambre varient entre 400 euros en périphérie et 750 euros dans le centre. Le segment de l’investissement locatif reste actif, mais le manque de régulation et de données fiables limite toujours la transparence du marché.

La Bulgarie figure parmi les pays européens ayant les taux hypothécaires moyens les plus bas — 2,83 %. À titre de comparaison, les taux dépassent 7,5 % en Pologne et atteignent près de 7 % en Roumanie. Cet avantage rend l’achat d’un logement relativement abordable selon les standards de l’UE.

Parallèlement, la construction de nouveaux logements reste modérée, avec environ 3,4 logements terminés pour 1 000 habitants en 2024, proche de la moyenne régionale. Néanmoins, avec 672 logements pour 1 000 habitants, la Bulgarie devance la France (556) et la Belgique (490), se plaçant en tête en Europe. Cela reflète à la fois une forte tradition de propriété et la présence de nombreux logements vacants.